एक बड़े फैसले में, वित्त मंत्री निर्मला सीतारमण ने बजट 2024-25 में संपत्ति की बिक्री पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) कर को 20 प्रतिशत से घटाकर 12.5 प्रतिशत करने का प्रस्ताव दिया है। हालाँकि, उसने मुद्रास्फीति को समायोजित करने के लिए इंडेक्सेशन लाभ को भी हटा दिया है। विशेषज्ञों का कहना है कि निर्णय का प्रभाव सभी संपत्ति विक्रेताओं के लिए समान नहीं होगा, उन्होंने कहा कि जिन लोगों ने हाल ही में 2018-2019 में या बहुत कम कीमत पर संपत्ति खरीदी है, उन्हें बजट 2024 के बदलावों से लाभ होगा, जबकि अन्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा।
केंद्रीय बजट के ज्ञापन के अनुसार, “12.5 प्रतिशत की दर के युक्तिकरण के साथ, धारा 48 के दूसरे प्रावधान के तहत उपलब्ध इंडेक्सेशन को किसी भी दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ की गणना के लिए हटाने का प्रस्ताव है जो वर्तमान में उपलब्ध है संपत्ति, सोना और अन्य असूचीबद्ध संपत्तियां। इससे करदाता और कर प्रशासन के लिए पूंजीगत लाभ की गणना आसान हो जाएगी।
केस 1: जिन्होंने हाल ही में संपत्ति खरीदी और अब बेच रहे हैं
कर विशेषज्ञ शरद कोहली ने कहा, “जिन लोगों ने हाल ही में संपत्ति खरीदी है, जैसे कि 2018 या 2019 में, और अब बेचने की योजना बना रहे हैं, इंडेक्सेशन वैसे भी उनके लिए कम उपयोगी था क्योंकि उस छोटी अवधि में मुद्रास्फीति 5-6 प्रतिशत थी।” कोई खास फर्क नहीं पड़ता. हालांकि, लंबी अवधि के पूंजीगत लाभ कर में कटौती से उन्हें काफी फायदा होगा।’
कर विशेषज्ञ शरद कोहली ने कहा, “जिन लोगों ने हाल ही में संपत्ति खरीदी है, जैसे कि 2018 या 2019 में, और अब बेचने की योजना बना रहे हैं, इंडेक्सेशन वैसे भी उनके लिए कम उपयोगी था क्योंकि उस छोटी अवधि में मुद्रास्फीति 5-6 प्रतिशत थी।” कोई खास फर्क नहीं पड़ता. हालांकि, लंबी अवधि के पूंजीगत लाभ कर में कटौती से उन्हें काफी फायदा होगा।’
कोहली ने यह भी बताया कि अधिग्रहण की लागत यहां मायने रखती है। “अगर अधिग्रहण की लागत बहुत कम है, भले ही बहुत पहले खरीदी गई हो, तो बजट 2024 में बदलाव से फायदा होगा।”
हालाँकि, उन्होंने यह भी कहा कि बजट 2024-25 के बदलावों को मिश्रित बैग के रूप में देखा जाना चाहिए और मामले-दर-मामले के आधार पर मूल्यांकन किया जाना चाहिए।
केस 2: यदि संपत्ति बहुत पहले खरीदी गई थी और अब बेची जा रही है
जिन लोगों ने पिछले दशक में संपत्ति खरीदी थी, उन्हें इंडेक्सेशन लाभ हटा दिए जाने के बाद नुकसान होगा। उदाहरण के लिए, यदि आपने 2005 में 1 लाख रुपये में एक संपत्ति खरीदी थी और अब 5 लाख रुपये में बेचने की योजना बना रहे हैं, तो 4 लाख रुपये के पूंजीगत लाभ पर 12.5 प्रतिशत कर लगाया जाएगा। हालाँकि, पहले, संपत्ति की लागत को मुद्रास्फीति के अनुसार बेचने के वर्ष में अनुक्रमित किया जाता था। उदाहरण के लिए, यदि मुद्रास्फीति के समायोजन के बाद संपत्ति की लागत बढ़कर 3 लाख रुपये हो गई है, तो एलटीसीजी केवल 2 लाख रुपये पर लगाया जाएगा।’
वर्तमान में, लागत मुद्रास्फीति सूचकांक, जिसके आधार पर इंडेक्सेशन की गणना की जाती है और जिसे 2001 में 100 पर तय किया गया है, वर्तमान में 363 पर है। इसका मतलब है कि 2001 में 1 लाख रुपये में खरीदी गई संपत्ति अब 3.63 लाख रुपये में खरीदी गई मानी जाती है।
केस 3: जिन्होंने 2001 से पहले खरीदा
पूंजीगत लाभ प्रावधानों के अनुसार, वर्तमान इंडेक्सेशन वर्ष 2001 है। इसलिए, उस वर्ष से पहले खरीदी गई प्रत्येक संपत्ति की कीमत पहले 2001 की कीमतों के अनुसार होगी और फिर मुद्रास्फीति और एलटीसीजी जैसी आगे की गणना की जाएगी। उदाहरण के लिए, यदि पैतृक संपत्ति 1965 में खरीदी गई थी, तो 1965 की संपत्ति की लागत को पूंजीगत लाभ के लिए ध्यान में नहीं रखा जाता है। ऐसा माना जाता है कि संपत्ति 2001 में खरीदी गई थी, और आगे की गणना के लिए कीमतों को 2001 की कीमत के अनुसार, यानी 1 अप्रैल, 2001 को पुनः संरेखित किया गया है।
आनंद राठी वेल्थ के डिप्टी सीईओ फिरोज अज़ीज़ ने कहा, “जिन लोगों के पास 2001 से पहले खरीदी गई पैतृक संपत्ति है, उनके लिए कर केवल वर्तमान शताब्दी (अप्रैल 2001 के बाद) से लाभ पर लगाया जाएगा।”
वित्त सचिव टीवी सोमनाथन ने बजट के बाद प्रेस कॉन्फ्रेंस में स्पष्ट किया कि 2001 से पहले खरीदी गई संपत्तियों पर इंडेक्सेशन लाभ लागू रहेगा।
क्या कहती है सरकार?
सोमनाथन ने कहा, “अगर आप रियल एस्टेट पर रिटर्न की दर 10 प्रतिशत प्रति वर्ष से ऊपर और मुद्रास्फीति 4 प्रतिशत प्रति वर्ष मानते हैं, तो रिटर्न की वास्तविक दर, मान लीजिए, लगभग 6-16 प्रतिशत थी। अगर यह 16 फीसदी है तो 16 फीसदी का 20 फीसदी टैक्स लग रहा था. प्रभावी दर 16 प्रतिशत थी. यह घटकर 12.5 फीसदी पर आ गया है. यदि रिटर्न की दर वार्षिक 10 प्रतिशत नाममात्र थी, तो यह भी लगभग 12.5 प्रतिशत पर ही बनी हुई है। तो, वास्तव में, संपत्ति और सोने पर कर की प्रभावी दर के संबंध में या तो कमी हुई है या कोई बदलाव नहीं हुआ है।
महत्वपूर्ण बात यह है कि रियल एस्टेट के अलावा, 12.5 प्रतिशत एलटीसीजी और कोई इंडेक्सेशन प्रावधान सोने पर भी लागू नहीं किया जाएगा।
95 फीसदी मामलों में 12.5 फीसदी को फायदा होगा. वित्त सचिव ने कहा, इस बदलाव से मध्यम वर्ग को फायदा होगा।
आयकर विभाग ने एक्स पर पोस्ट की एक श्रृंखला में कहा, “रियल एस्टेट के लिए इंडेक्सेशन के साथ दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर की दर को 20 प्रतिशत से घटाकर बिना इंडेक्सेशन के 12.5 प्रतिशत करने से लगभग सभी मामलों में लाभ होगा।”
इसमें कहा गया है कि नाममात्र रियल एस्टेट रिटर्न आम तौर पर प्रति वर्ष 12-16 प्रतिशत के क्षेत्र में होता है, जो मुद्रास्फीति से कहीं अधिक है। मुद्रास्फीति के लिए सूचकांक होल्डिंग की अवधि के आधार पर 4-5 प्रतिशत के क्षेत्र में है। इसलिए, ऐसे अधिकांश करदाताओं के लिए पर्याप्त कर बचत की उम्मीद है।
“5 साल तक रखी गई संपत्ति के लिए, नई व्यवस्था तब फायदेमंद होती है जब संपत्ति की कीमत 1.7 गुना या उससे अधिक हो। 10 साल तक रखी गई संपत्ति के लिए यह फायदेमंद है जब मूल्य 2.4 गुना या उससे अधिक हो गया हो। 2009-10 में खरीदी गई संपत्ति के लिए, यदि मूल्य 4.9 गुना या उससे अधिक बढ़ गया है, तो यह फायदेमंद है, ”आयकर विभाग ने पोस्ट में कहा।
